Aktuálně

Od zcela komerčního přístupu investor versus dodavatel dochází k posunu až po vzájemnou symbiózu, při které jsou developer a stavební firma ochotni společně vynaložit maximální úsilí na přípravu projektu a na výslednou hodnotu a funkčnost díla. Takových případů je však na dnešním developerském trhu zatím jen velmi málo.

Investor versus dodavatel

Již z popisu je patrné, že vzájemný vztah investora a dodavatele je založen na jejich odlišném přístupu k finálnímu produktu. Finálním produktem developera jsou bytové jednotky určené k prodeji (ještě lépe a raději již při kolaudaci prodané bytové jednotky), kdežto u generálního dodavatele stavebních prací je finálním produktem řádně a v termínu dokončená, zkolaudovaná stavba, a to v kvalitě stanovené investorem.

Investor musí na jedné straně převést investiční záměr od prvotní myšlenky na papíře až do fáze realizace a prodeje díla, ale na straně druhé ze všech částí projektu maximalizovat úspory a vytvářet výsledný zisk. Co tedy potřebuje od stavební firmy? Spolupráci? Nebo jen a pouze nejnižší cenu za realizované stavební práce? Pokud se podíváme na současný pražský developerský trh, nalezneme desítky projektů, ve kterých se „nefunkční“ vztah investor versus dodavatel proměnil v neprodejné projekty s velkým množstvím volných bytů. Bytů bez myšlenky, bez nápadu, bez užitné hodnoty a u mnoha projektů ještě i v nevhodné lokalitě.

Výsledkem je přes dva a půl tisíce bytů, které jsou dokončené, ale svého kupce ještě nenašly. A co víc, přibývá volných bytů, které jsou prázdné i více než dva roky po svém dokončení. Na konci roku 2011 existovalo v Praze celkem 2614 volných dokončených bytů. Z toho 1677 bytů na svého kupce marně čeká už více než rok a 770 z nich déle než dva roky. Ležáků starších než dva roky bylo na konci roku 2011 zhruba 29 %, zatímco o rok dříve to byla pouhá dvě procenta. Jinými slovy, byty, které byly neprodejné již při svém vzniku, neprodejnými zůstávají.

To je „výsledek“ spolupráce investorů a stavebníků. Jak tato spolupráce vypadá? Investor připraví s pomocí projektantů stavební dokumentaci, která je pak základem tendru pro dodavatele stavebních prací. Co je nyní snahou investora? Odpověď je velmi jednoduchá. Vybrat dodavatele, který je cenou nejlevnější, který poskytne investorovi dlouhé lhůty splatnosti a současně má v očích investora dostatečný kapitál pro případné řešení sankcí a postihů. Má snad někdo z generálních dodavatelů jiné zkušenosti? Je tohle vážně spolupráce vedoucí k úspěšnému projektu? Obávám se, že nikoli. Spolupráce takto popsaná je však zcela běžná a na stavebním trhu dlouhodobě praktikovaná. Jaký má v tomto případě stavební firma prostor pro kvalitu spolupráce? Dalo by se říci, že téměř žádný. Vše je nastaveno ve smlouvě o dílo a vše je podpořeno řadou smluvních pokut a pozastávek. Ta „pravá spolupráce“ pak přichází při dokončení a předání díla. Pokud je projekt prodejně úspěšný, je i v zájmu investora proces předání neprotahovat, dílo od dodavatele převzít a držet záruky. Ale co u oněch známých desítek projektů, které na svoje klienty stále čekají? Kde se dají nalézt úspory potřebné pro slevové a pobídkové akce na prodej bytových jednotek? Odpověď nechám otevřenou a bez komentáře…

Vzájemná symbióza

Pokud má spolupráce být spoluprací v tom pravém slova smyslu, je třeba zapojit stavební firmu do celého procesu developerského projektu již od úplného začátku. Nastavení výsledného zisku z projektu pro jednotlivé strany pak může být transparentní, předem definované a pro obě strany prospěšnější. Ano, je to možné a výhodnější za předpokladu otevřených kalkulací developera a generálního dodavatele. Na první pohled nereálná myšlenka pro současný stav developerského trhu, na pohled druhý správná cesta, jak dosáhnout úspěšnosti projektu. Spolupráce pak začíná sestavením realizačního týmu, který je tvořen projektovým manažerem ze strany developera, projektantem a odborným týmem ze strany generálního dodavatele. Postupným laděním projektu se nalezne optimální varianta stavebních a technických celků, a to včetně řešení standardů bytových jednotek a stavebních detailů. Generální dodavatel přitom při znalosti možností kalkulace navrhuje sofistikované technologie a konstrukční systémy tak, aby do projektu vtělil všechny hodnotné zkušenosti a odborné dovednosti, které většinou v projektech chybějí. Všechny optimalizace projektu, rozpočtování, tendry a výběry subdodavatelů jsou pak společně projednávány s ohledem na potřeby celkové developerské kalkulace.

V průběhu výstavby je pak povinností generálního dodavatele dodržovat předem stanovené technologie a materiály bez záměn a povinností developera dodržovat platební morálku a zajišťovat dostatečný odbyt bytových jednotek.

Výsledkem takovéto spolupráce je řádně a v termínu dokončená funkční a dlouhodobě hodnotná stavba, u které v průběhu realizace nevznikaly dodatečné vícepráce a která je navržena ekonomicky výhodně, při dosažení zvoleného standardu.

Rubrika: Aktuálně