Aktuálně

V České republice je více než pětina bytů nájemních – a právě jejich vlastníků a nájemců se zásadním způsobem dotýká novela občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení.

Sjednávání nájemného

Novela upravuje zejména postup při sjednávání nájemného. Nadále tedy bude moci pronajímatel stanovit nájemné v jakékoli výši, ale nájemce s tím musí souhlasit. Nově tak bude nejdůležitější dohoda obou stran. Pokud však nedojde ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Nájemce má potom dva měsíce na to, aby si rozmyslel, jestli nabídku přijme, nebo ne. Pokud ji přijme, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. V tomto případě je třeba dohodu písemně potvrdit. Jinak má pronajímatel právo ve lhůtě dalších tří měsíců podat návrh k soudu, na základě kterého určí výši nájemného soud. Soud stanoví výši nájemného tak, aby byla obvyklá v místě a čase. Pro určení výše nájemného může soud využít především znalecké posudky, ale i další zdroje, například výslechy svědků – realitních makléřů a podobně. Takto stanovená výše nájemného bude platit zpětně ke dni podání návrhu na soud, to znamená, že často bude třeba zaplatit rozdíl i zpětně.

Přechod nájmu

Další změnu můžeme pozorovat v ustanovení o přechodu nájmu. Nově totiž je přechod nájmu možný pouze v případě smrti nájemce. Potom přejde nájem na osobu, která v době smrti s nájemcem žila ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Pro osoby, které nejsou se zemřelým v příbuzenském vztahu, navíc platí, že musely v bytě bydlet se souhlasem pronajímatele. Velkou novinkou je také to, že nájem přejde pouze na dobu dvou let. Nový nájemce si tedy musí v tomto období buď s pronajímatelem dohodnout pokračování v nájmu, nebo si najít jiné bydlení. Z tohoto pravidla však zákonodárce stanovil dvě výjimky, a to pokud se jedná o osoby starší 70 let, nebo naopak osoby mladší 18 let. V prvním případě se na osobu starší 70 let dvouleté omezení vůbec nevztahuje a tato osoba tak získá nájem na dobu neurčitou, v tom druhém se nájem skončí nejpozději dnem, kdy osoba dosáhne věku 20 let. Uvedené se netýká společného nájmu bytu ani družstevního bydlení.

Souhlas s přijetím další osoby

Podle novely si také může pronajímatel v nájemní smlouvě vyhradit právo souhlasu s přijetím další osoby do bytu. Toto však neplatí, jedná-li se o osobu blízkou nebo o další případy hodné zvláštního zřetele. Nově je nájemce povinen oznamovat pronajímateli změny nejen v počtu osob žijících v bytě, ale i změny v identitě osob, to znamená ve jménech, příjmeních a datech narození a úmrtí. Nájemce je také povinen oznámit uzavření manželství nebo přechod nájmu. Tato povinnost musí být splněna bez zbytečného odkladu. Pokud tak neučiní nájemce ani do dvou měsíců ode dne, kdy změna nastala, může dostat výpověď z nájmu bytu i bez přivolení soudu. Pronajímatel má také právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a podmínkám bydlení.

Byty se zvláštním režimem

Novela již neobsahuje institut služebních bytů. Ovšem tyto byty mají i nadále zvláštní režim. Jsou nahrazeny institutem nájmu bytu na dobu výkonu práce pro pronajímatele. V takové nájemní smlouvě bude nezbytné vymezit charakter práce, způsob a místo provedení práce a podobně. Nově bude také upraven zánik nájmu. Přestože přestane nájemce vykonávat určité práce pro pronajímatele kvůli věku, zdravotnímu stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let. A pokud byt po smrti nájemce užívá jeho osoba blízká, bude povinna na výzvu majitele byt do tří měsíců vyklidit.

Tolik k zásadním změnám. Věřme, že jejich přijetím dojde k naplnění slov, která při projednávání novely padla v Poslanecké sněmovně: ,,Cílem novely je posílit smluvní volnost pronajímatelů bytů při nakládání se svým majetkem, avšak při zachování nezbytné ochrany nájemníků.“